2017年1-2月全國商品房銷售面積同比增速升至23.7%，此前成交轉冷的30個大中城市增速也有所回升，其中三、四線城市表現尤為突出，一度被市場寄予希望。但全國兩會后，多個城市房地產調控繼續(xù)加碼。在此背景下，三、四線城市的房地產銷售是否受到影響？市場熱度是否還能持續(xù)？地產開發(fā)商開工積極性到底如何？

帶著以上疑問，莫尼塔研究在3月底隨機對30多個三四線城市開發(fā)商進行調研，得到的核心結論是：第一，在一二線城市調控加碼、土地存量下降的情況下，開發(fā)商繼續(xù)看好三四線城市，拿地面積有逐步擴大的趨勢。第二，京津冀、長三角、珠三角地產調控的外溢勢能最大，這些城市群周邊三四線房地產量價均有不同程度的攀升；其他三四線城市則因地域特征，分化加劇。第三，棚戶區(qū)改造可能成為三四線城市去庫存的一大利器。

三四線城市土地成交持續(xù)升溫

我們曾在去年12月隨機調研過30多家三線城市開發(fā)商，了解到當時三四線房地產市場并沒有想象中那么悲觀。今年一季度三四線城市房地產的走勢印證了我們當時的判斷。年后有多個城市房地產價格出現跳漲，本次參與訪談的城市里，有20%的城市房價同比漲幅超過40%（如蕪湖（樓盤）、石家莊（樓盤）、惠州（樓盤）、東莞（樓盤）、張家口（樓盤）等地）。

受去年國慶以來一線及熱點二線城市房地產調控升級，以及一二線城市存量土地有限等因素影響，三四線城市的房地產市場出現了明顯的擠出效應，土地成交量逐步擴大。2016年三四線城市土地成交面積逐步放大，2017年一季度土地成交面積雖有季節(jié)性回落，但同比仍有24.7%的高增長。由此可見，三四線土地成交熱度不減。

梳理2016年度銷售額破千億的12家品牌房企，2016年四季度至2017年一季度拿地城市的分布情況后，可以發(fā)現這些房企在三四線城市拿地面積占比有逐步擴大的趨勢。這與一二線熱點城市存量土地下降，房企主動進一步布局三四線城市有很大關系。

去年四季度以來，12家千億房企拿地中，有58%位于三線城市。按照房地產開發(fā)商正常開工、報建、審批流程，拿地到開盤平均6-9個月的周期，這些地塊會成為2017年二季度至2018年一季度的入市主力。預計2017年三四線城市推盤量或將多于一二線城市。

從銷售額排名前四的標桿房企中，也可以觀察到三四線城市或將成為房企競爭的主戰(zhàn)場。近半年碧桂園成為三四線城市土地市場的最大贏家，萬科、恒大、保利拿地規(guī)模及拿地占比也都相當可觀。

大型房地產開發(fā)商在三四線城市的品牌外溢效應明顯，能極大拉動當地的房地產價格。品牌開發(fā)商進駐當地，主攻剛需和改善盤，這對當地中小開發(fā)商形成很大沖擊，出現“強者恒強”的局面。以貴陽為例，2015年市場均價在4000-5000元/平方米左右，因為恒大等品牌房地產開發(fā)商的入駐，部分區(qū)域均價目前已經攀升至8000左右。

哪些三四線城市受青睞？

什么樣的三四線城市才是開發(fā)商投資的重點？從調研了解的情況來看，京津冀、長三角、珠三角外溢勢能最大，這些城市群周邊三四線城市房地產量價均有不同程度的攀升；其他三四線因地域特征，分化加劇。

三大城市群外溢勢能加大，去庫存成效顯著。

受京津兩地房地產調控升級影響，廊坊、唐山（樓盤）等地市場的熱度依然延續(xù)。廊坊的“房荒”已經持續(xù)了幾月，土地供應嚴重不足，制約了開發(fā)商下一步投資和開發(fā)。今年2月，廊坊在售樓盤價格大幅跳漲。目前，只要有新開盤，基本都能當日清盤，三月限購升級的影響比較有限。唐山也在去年底出現庫存告急的情況，目前依然延續(xù)這一現象，在售樓盤價格不斷上漲。

由于多條城際軌道的開通，以及城市間公路交通的便利，2016年“9？30”新政對市場的震懾力逐漸消退，長三角城市的輻射效應進一步外溢。以南通（樓盤）為例，目前庫存量非常低，“開盤即清盤”現象屢見不鮮，價格同比漲幅在50%左右。距離核心城市較遠的常熟（樓盤）、鹽城（樓盤）、徐州（樓盤）、紹興（樓盤）、溫州（樓盤）等地，也在今年春節(jié)后出現新一波的量價齊漲，目前庫存量降至近年來的低位。

同樣情況也出現在珠三角地區(qū)。港珠澳大橋開通、深中通道以及城際軌道的建設，使得廣深輻射區(qū)域進一步擴大。東莞、惠州、中山（樓盤）、佛山（樓盤）、清遠（樓盤）等多個三線城市去庫存效果顯著，目前庫存去化期均已降至8個月或以下。進入3月，隨著新推樓盤量的加大，各地成交量明顯大幅回升。

以東莞為例，截至3月19日已成交住宅2500多套，預計3月成交能夠突破 3500套，環(huán)比上升約240%。成交均價從2月份的15571元/平方升至目前的17100元/平方，漲幅接近10%。即便是距離廣深較遠的汕頭（樓盤），土拍市場仍然受到各大房企的追捧，二月部分區(qū)域新盤價格在“地王”帶動下跳漲15%，三月成交環(huán)比上升兩成左右。

1、人口大市、城鎮(zhèn)化率低的城市成為三四線去庫存主力

我們在去年12月的調研中發(fā)現，除了三大城市群的外溢效應，很多東中部三四線房地產市場升溫，受到一二線城市房價大漲后提前拉動居民購房預期的影響。這在GDP或人口排名當地省份第二第三的城市尤甚。這些城市或人口基數較大，或城鎮(zhèn)化率較低，或政府拆遷補貼，或高鐵距離核心城市不遠等多重因素，使其出現幾年難得一見的購房熱潮。

以3月新一輪調控為例，贛州（樓盤）成為中部省份第一個加入限購的三線城市。2015年贛州人口為854.7萬（南昌（樓盤）只有530萬人），居江西省首位，但城鎮(zhèn)化率只有四成多。本地剛需強勁，周邊區(qū)縣進城買房比例加大，房屋庫存已經很低。今年市場明顯延續(xù)了去年的熱度。對廣西（樓盤）GDP貢獻比較大的柳州（樓盤），庫存去化效果也還不錯，價格穩(wěn)中有升，土拍相對活躍。

GDP排名居后的河南信陽（樓盤），人口量近650萬，購房者在2016年把2014-2015年的庫存幾乎去化殆盡，目前庫存量只有6個月左右。七成購房者來自信陽老城區(qū)，三成來自于附近郊縣的年輕人進城購買婚房需求。與信陽類似，河南南陽（樓盤）、湖南常德（樓盤）、湖北襄陽（樓盤）、四川（樓盤）綿陽等人口大市去庫存都以本地剛需為主。

除此以外，一些城市如湖北黃石（樓盤）、山東泰安（樓盤）等地，由于當地政府對省內經濟圈的戰(zhàn)略發(fā)展布局而受到開發(fā)商青睞。以泰安為例，受訪開發(fā)商表示，盡管目前泰安庫存量仍舊較大，但其被列為“大濟南（樓盤）”戰(zhàn)略布局重點之一，開發(fā)商正積極尋找土地資源。

2、東北和內蒙當地產去庫存壓力仍大

我們此次訪談了呼和浩特（樓盤）、大慶（樓盤）、撫順（樓盤）等城市，開發(fā)商普遍表示市場平穩(wěn)，量價波動較小，拿地非常謹慎，大多是政府求著開發(fā)商拿地。購房人群以剛需為絕對主力，改善及投資較少。庫存仍舊很大，以呼和浩特為例，庫存去化期仍需兩年，其中大戶型和別墅占較大比例。

3、西部省份房地產市場依舊波瀾不驚

西部省份除了省會城市，下面三四線去庫存尚需時日。例如昆明（樓盤）是房企布局最多的弱二線城市之一，去年四季度以來土地成交面積排全國三線城市第五名。貴陽也在節(jié)后幾次調漲。除此以外的其他西部城市如桂林（樓盤）、大理（樓盤），成交情況則比較平穩(wěn)，庫存去化尚待時日。

綜上所述，除三大城市群輻射的城市外，一些城鎮(zhèn)化率較低，或人口基數大，或棚改力度大，或GDP增速快的弱三四線城市有潛力成為2017年去庫存主力，或受到開發(fā)商的青睞。

三四線熱度是否可以持續(xù)？

三四線城市房地產持續(xù)熱銷，但是否透支了未來需求，是否可持續(xù)？房地產開發(fā)商對后市看法不一：庫存極低的強三線城市開發(fā)商繼續(xù)看好市場，價格跳漲、捂盤惜售等現象突出；而遠離熱點的弱三四線城市的開發(fā)商則擔心市場隨時變臉，目前推盤意愿強烈、積極趕工，大多希望趁這波行情盡快出貨。

在此，我們也梳理了可能的風險點和需求。

1、非熱點三四線購房者對價格上漲承受力有限

遠離“熱點”的三四線城市，購房者對價格上漲敏感度較大，消化價格上漲周期較長。隨著2016年“地王”在2018年入市，開發(fā)商去庫存壓力更大。以溫州為例，溫州去年庫存去化良好，目前庫存量只有6個月左右。2016年本地房企華宏、中梁，外來房企保利、碧桂園的較量大幅推升了土地價格，這些樓盤在2017年高價入市后，去化情況并不理想。同樣情況還出現在汕頭，汕頭年初幾個樓盤漲價均因附近“高價地”的推波助瀾，但去化情況也不甚理想。

2、購房需求價格彈性大，購房杠桿快速上升不容小覷

我們調研中發(fā)現，全國多個三四線城市為去庫存，提供農民進城購房補貼、公積金貸款優(yōu)惠等各種政策支持。以農民進城購房補貼為例，與三四線城市普遍四五千左右的房價相比，每平方100-200元的補助吸引力非常大。不少受訪開發(fā)商表示，優(yōu)惠政策可能透支了不少購房需求，一旦調控政策收緊，購房需求很可能難以為繼。

三四線城市購房者加杠桿程度不斷加大。許多受訪者表示，和前幾年相比，去年至今全付款比例在持續(xù)降低，使用最低首付的比例則在不斷增加。以東莞為例，受訪者表示15年以前全款付比例接近10%，目前大概只有3%左右。

3、棚戶改造或成三四線城市房地產去庫存利器

多個三四線城市大力推動棚戶區(qū)改造。以三亞（樓盤）、紹興兩市為例。2016年三亞完成改造任務2萬多戶，2017年棚改計劃涉及1.5萬多戶。政府打算“采取貨幣補償、政府收購房源、組織居民自主選購商品房等形式，滿足棚戶區(qū)改造居民多樣化的安置需求，打通商品房與棚改安置住房通道”。與2016年三亞全年商品房銷量3萬套相比，1.5萬戶棚改不容小覷，勢必會給市場帶來一大波需求。

紹興棚改已完全貨幣化，3月市場需求估計有四成來自于拆遷戶。紹興過去3年價格一直穩(wěn)定在1萬元左右，近期受棚改購房需求的推動，價格也出現小幅度上漲。開發(fā)商預計棚改需求會持續(xù)至少2-3年。莫尼塔年初在嵊州調研的時候了解到，2017年嵊州經濟發(fā)展主要還是城中村改造，政府對當地居民貨幣化補償后，居民可以去整個紹興市及區(qū)縣購房，整個春節(jié)期間銷售異?；鸨?/p>

湖南常德進行舊城改造，2017年有5000多戶的任務，未來幾年還有2-3萬戶的改造力度。政府對其購房有貨幣補償，裝修也有一部分補貼，依靠棚改的去化力度在30%左右。

其他城市如贛州、襄陽、孝感（樓盤）、溫州、柳州等地都在推動棚改的貨幣化安置，目前來看棚改購房需求能占到這些城市商品房銷售的10%左右。隨著政府棚改的推進，這一比例會繼續(xù)上升。